Kurz gesagt: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst und die laufenden Arbeiten des Hausmeisters darf der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Reparaturen, Verwaltungsaufgaben und die Notdienstpauschale des Hausmeisters trägt er selbst. Arbeitet der Hausmeister für beides, muss der nicht umlagefähige Anteil herausgerechnet werden.
Was gilt rechtlich?
Welche Kosten als Betriebskosten gelten, legt § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) fest. Für Hausmeister und Reinigung sind vier Nummern wichtig: Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8), Gebäudereinigung (Nr. 9), Gartenpflege (Nr. 10) und Hauswart (Nr. 14).
Dazu kommen drei Regeln aus § 556 BGB:
- Umgelegt werden darf nur, was im Mietvertrag vereinbart ist.
- Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln. Deutlich überhöhte Preise muss der Mieter nicht tragen.
- Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein.
Umlagefähig oder nicht? Der Überblick
| Leistung | Umlagefähig | Grundlage |
|---|---|---|
| Treppenhausreinigung, Flure, Keller, Aufzug | Ja | Gebäudereinigung, § 2 Nr. 9 BetrKV |
| Fenster und Glas der gemeinsam genutzten Räume | Ja | Gebäudereinigung, § 2 Nr. 9 BetrKV |
| Gartenpflege, Laub, Zugänge, Spielplatz | Ja | Gartenpflege, § 2 Nr. 10 BetrKV; auch das Fällen eines morschen Baums (BGH, VIII ZR 107/20) |
| Winterdienst durch eine Firma, Streugut | Ja | Straßenreinigung, § 2 Nr. 8 BetrKV |
| Hausmeister: Kontrollgänge, Reinigung, Hausordnung | Ja | Hauswart, § 2 Nr. 14 BetrKV |
| Notdienst- oder Bereitschaftspauschale des Hausmeisters | Nein | Verwaltungskosten (BGH, VIII ZR 62/19) |
| Reparaturen und Kleinreparaturen | Nein | Instandhaltung, ausdrücklich ausgenommen in § 2 Nr. 14 BetrKV |
| Verwaltungsaufgaben: Handwerker beauftragen, Mängel aufnehmen | Nein | Hausverwaltung, ausgenommen in § 2 Nr. 14 BetrKV |
| Wohnungsübergabe, Endreinigung einer leeren Wohnung, Entrümpelung | Nein | keine laufenden Kosten des Gebäudes |
Der Hausmeister mit gemischten Aufgaben
In der Praxis übernimmt ein Hausmeister fast immer beides: Er reinigt und kontrolliert, er wechselt aber auch eine Lampe oder bestellt einen Handwerker. Umlagefähig ist nur der erste Teil. Den Anteil für Reparaturen und Verwaltung muss der Vermieter herausrechnen, Gerichte gehen dabei meist nach dem Zeitanteil vor. In der Abrechnung muss erkennbar sein, um welchen Anteil gekürzt wurde, sonst ist sie nach dem BGH insoweit formell unwirksam.
Außerdem darf nichts doppelt abgerechnet werden. Macht der Hausmeister den Winterdienst oder die Gartenpflege selbst, dürfen dafür nicht zusätzlich Kosten einer Firma angesetzt werden.
Winterdienst und Gartenpflege
Räumen und Streuen durch eine Firma gehört samt Streugut zur Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV und ist damit umlagefähig. Bei der Gartenpflege nach Nr. 10 zählen auch seltene Arbeiten dazu: Nach dem BGH kann sogar das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums als Gartenpflege umgelegt werden.
Was der Vermieter selbst trägt
Nicht umlagefähig sind Reparaturen und Instandhaltung, Verwaltungsaufgaben und die Notdienst- oder Bereitschaftspauschale des Hausmeisters. Auch Leistungen rund um den Mieterwechsel, etwa Übergabe, Endreinigung einer leeren Wohnung oder Entrümpelung, sind keine laufenden Betriebskosten des Hauses.
Eine Monatsübersicht, die schon getrennt ist.
ERSNO weist umlagefähige Leistungen wie Reinigung, Grünpflege und Winterdienst getrennt von Reparaturen aus. So lässt sich die Betriebskostenabrechnung ohne Rechnerei übernehmen.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter Hausmeisterkosten auf die Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Umlagefähig sind die laufenden Hauswarttätigkeiten wie Kontrollgänge, Reinigung oder Gartenpflege. Reparaturen und Verwaltungsaufgaben des Hausmeisters muss der Vermieter herausrechnen.
Ist der Winterdienst umlagefähig?
Ja. Die Kosten für Räumen und Streuen durch eine Firma und das Streugut gehören zur Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV. Macht der Hausmeister den Winterdienst, laufen die Kosten über die Hauswartkosten und dürfen nicht doppelt angesetzt werden.
Ist die Notdienstpauschale des Hausmeisters umlagefähig?
Nein. Nach dem BGH (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19) gehört die Pauschale für die Notdienstbereitschaft zu den Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst trägt.
Was passiert, wenn der Hausmeister auch Reparaturen macht?
Dann muss der Vermieter den Anteil für Reparaturen und Verwaltung herausrechnen, meist nach dem Zeitanteil. In der Abrechnung muss erkennbar sein, um welchen Anteil gekürzt wurde, sonst kann sie formell unwirksam sein.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach kann der Vermieter Nachzahlungen in der Regel nicht mehr verlangen.
Quellen, abgerufen am 29. Oktober 2026:
- § 2 Betriebskostenverordnung
- § 556 BGB
- BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19 (Notdienstpauschale)
- BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20 (Baumfällung)
- Berliner Mieterverein, Infoblatt Hauswart (mit BGH, 11.09.2007, VIII ZR 1/07)
- Berliner MieterGemeinschaft, Winterdienst
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Mietvertrag und die Umstände im Einzelfall.